{"id":818,"date":"2025-07-01T12:59:00","date_gmt":"2025-07-01T10:59:00","guid":{"rendered":"https:\/\/lagea.onyx.casasoft.ch\/?p=818"},"modified":"2026-08-13T16:01:20","modified_gmt":"2026-08-13T14:01:20","slug":"eigenmietwert-was-eigenheimbesitzer-wissen-sollten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lagea.ch\/en\/eigenmietwert-was-eigenheimbesitzer-wissen-sollten\/","title":{"rendered":"Eigenmietwert \u2013 was Eigenheimbesitzer wissen sollten"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-casasoft-blocks-text text-small text-left\">Wer in der Schweiz ein Eigenheim besitzt, profitiert zwar vom mietfreien Wohnen, muss daf\u00fcr aber den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dabei handelt es sich um ein fiktives Einkommen, das auf der H\u00f6he der Miete basiert, die man erzielen k\u00f6nnte, wenn man das Eigenheim vermieten w\u00fcrde.<br><br>Die Berechnung des Eigenmietwerts ist kantonal unterschiedlich geregelt. Das Bundesgericht schreibt vor, dass der Eigenmietwert mindestens <strong>60 Prozent<\/strong> der Marktmiete betragen muss. Die Kantone k\u00f6nnen diesen Wert aber auch h\u00f6her ansetzen \u2013 oft wird er zwischen 60 und <strong>70 Prozent<\/strong> der \u00fcblichen Miete in der Region festgelegt. Die genaue Berechnung ist f\u00fcr viele Hausbesitzer nicht transparent und kann als kompliziert empfunden werden.<br><br><strong>Einfluss des Eigenmietwerts auf die Steuerbelastung<\/strong><br>Der Eigenmietwert wird dem steuerbaren Einkommen angerechnet, erh\u00f6ht also die Steuergrundlage. Im Gegenzug k\u00f6nnen Hypothekarzinsen sowie Unterhaltskosten vom Einkommen abgezogen werden. Bei hoher Hypothek und entsprechend hohen Zinszahlungen kann der Eigenmietwert durch diese Abz\u00fcge kompensiert werden, was steuerlich vorteilhaft ist.<br><br>Allerdings sind Eigenheimbesitzer benachteiligt, die ihre Hypothek bereits weitgehend abbezahlt oder stark amortisiert haben. Sie haben weniger Schuldzinsen abzuziehen und zahlen somit h\u00f6here Steuern. Ein Beispiel: Bei einem Eigenheim im Wert von einer Million Franken und einem Hypothekarzinssatz von zwei Prozent erh\u00f6ht sich das steuerbare Einkommen durch den Eigenmietwert. Nach Abzug von Schuldzinsen und Unterhaltskosten bleibt das Einkommen um 3\u2019200 Franken h\u00f6her als ohne Eigenheim, was bei einem Grenzsteuersatz von <strong>35 Prozent<\/strong> rund 1\u2019100 Franken mehr Steuern bedeutet. Ist die Hypothek deutlich tiefer, kann die Steuerbelastung um mehrere Tausend Franken steigen.<br><br><strong>Wann ist eine Reduktion des Eigenmietwerts m\u00f6glich?<\/strong><br>Der Eigenmietwert darf die orts\u00fcbliche Marktmiete nicht \u00fcbersteigen. Viele Kantone setzen bewusst tiefere Obergrenzen an, h\u00e4ufig bei rund <strong>70 Prozent<\/strong> der Marktmiete. Wenn der festgelegte Eigenmietwert zu hoch erscheint, gibt es zwei M\u00f6glichkeiten:<br><br>In Kantonen mit selbst deklarierter Steuererkl\u00e4rung kann ein tieferer Eigenmietwert eingetragen werden, muss aber begr\u00fcndet sein.<br><br>In Kantonen mit amtlich festgelegtem Eigenmietwert muss innerhalb der Einsprachefrist ein entsprechender Antrag eingereicht werden.<br><br>Hilfreich sind dabei Nachweise wie Marktanalysen oder neutrale Gutachten.<br><br>Zudem besteht in vielen Kantonen die M\u00f6glichkeit, bei sogenannter Unternutzung einen Abzug vom Eigenmietwert zu beantragen. Das gilt zum Beispiel, wenn Kinder ausgezogen sind oder nach dem Tod des Ehepartners nicht mehr das ganze Haus genutzt wird. In seltenen F\u00e4llen kann der Eigenmietwert auch reduziert werden, wenn zwischen diesem Wert und dem tats\u00e4chlichen Einkommen oder Verm\u00f6gen ein erhebliches Missverh\u00e4ltnis besteht.<br><br><strong>Wie k\u00f6nnen Eigenheimbesitzer die Steuerbelastung optimieren?<\/strong><br>Mit gezielter Planung lassen sich die Auswirkungen des Eigenmietwerts zumindest teilweise abfedern:<br><br>Eigent\u00fcmer k\u00f6nnen jedes Jahr w\u00e4hlen, ob sie tats\u00e4chliche Unterhaltskosten oder einen Pauschalbetrag abziehen m\u00f6chten.<br><br>Es lohnt sich, gr\u00f6ssere Renovationen oder energetische Sanierungen auf verschiedene Jahre zu verteilen, um die Steuerlast \u00fcber mehrere Steuerperioden hinweg auszugleichen.<br><br>Investitionen in nachhaltige Massnahmen wie Solaranlagen, bessere W\u00e4rmed\u00e4mmung oder den Einbau einer W\u00e4rmepumpe k\u00f6nnen als Unterhaltskosten geltend gemacht werden. Nicht vollst\u00e4ndig genutzte Energiesparabz\u00fcge lassen sich \u00fcber maximal drei Jahre vortragen.<br><br>Ein weiterer Tipp betrifft die Hypothekenstrategie. Wer seine Hypothek direkt amortisiert, reduziert zwar die Schulden, gleichzeitig sinken aber die abziehbaren Schuldzinsen, was zu einem h\u00f6heren steuerbaren Einkommen f\u00fchrt. Steuerlich attraktiver ist die indirekte Amortisation, zum Beispiel \u00fcber Einzahlungen in die S\u00e4ule 3a oder in die Pensionskasse. So bleibt die Hypothek bestehen, die Schuldzinsen k\u00f6nnen weiterhin voll abgezogen werden, und gleichzeitig profitieren Eigent\u00fcmer von weiteren Steuerabz\u00fcgen durch die Altersvorsorge.<br><br><strong>Wird der Eigenmietwert in Zukunft abgeschafft?<\/strong><br>Seit Jahren ist der Eigenmietwert politisch umstritten. Viele sehen darin eine Benachteiligung von Eigent\u00fcmern, die keine Mietkosten verursachen, aber trotzdem ein fiktives Einkommen versteuern m\u00fcssen. Im August 2021 sprach sich der Bundesrat f\u00fcr die Abschaffung des Eigenmietwerts auf selbstgenutztem Wohneigentum aus. Gleichzeitig sollen Steuerabz\u00fcge rund ums Eigenheim, insbesondere f\u00fcr Schuldzinsen und Unterhaltskosten, abgeschafft oder stark eingeschr\u00e4nkt werden.<br><br>Die konkrete Gesetzesvorlage liegt noch nicht vor. Es bleibt offen, ob sich eine politische Mehrheit und die Zustimmung der Bev\u00f6lkerung in einer m\u00f6glichen Volksabstimmung finden werden.<br><br>Bis dahin bleibt der Eigenmietwert Bestandteil der Steuererkl\u00e4rung \u2013 mit Chancen f\u00fcr clevere Optimierung, aber auch mit Risiken f\u00fcr eine h\u00f6here Steuerbelastung, besonders bei tiefem Zinsniveau oder geringer Verschuldung.<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":1,"featured_media":852,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[12],"tags":[],"class_list":["post-818","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ratgeber"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v24.5 (Yoast SEO v28.4) - 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