Wie möchten Sie bauen?

Alleine, durch die Beratung eines Bauherrenberaters oder mit einem Generalunternehmer? Viele Auftraggeber betrauen Generalunternehmer meist mit Bauaufträgen. Generalunternehmer verpflichten sich dabei zur Erfüllung des Bauwerkes. Anders als Alleinunternehmer, beschäftigen sie für das Bauvorhaben meist zusätzlich andere Unternehmer. Diese sind als Nachunternehmer oder Subunternehmer bekannt. Während der Auftraggeber nur mit dem Generalunternehmer rechtlich verbunden ist, stehen Generalunternehmer ihrerseits in Rechtsbeziehung zu ihren Subunternehmern.

Generalunternehmervertrag

Bei der Begriffsbestimmung spielt der Generalunternehmervertrag eine wichtige Rolle. Mit einem solchen entfällt für den AG der Aufwand der Koordination verschiedener Gewerke und Unternehmen. Der GU beauftragt geeignete Firmen und Handwerker und geht mit den entsprechenden Subunternehmen Verträge ein. Für den Auftraggeber gelten daher nur die Bestimmungen im Generalunternehmervertrag. Bei Komplikationen mit den Subunternehmen trägt der Generalunternehmer die Verantwortung und muss im Zweifelsfall rechtlich dafür einstehen. Aus Perspektive des AGs handelt es sich daher um ein geringeres Risiko.

Wichtige Vertragsaspekte

Der Werkvertrag zwischen AG und GU ist auch ohne notarielle Unterschrift gültig. Dennoch sollte er vor Unterschrift rechtlich geprüft werden. Hierfür empfiehlt sich ein Bausachverständiger oder ein Jurist. Zudem ist darauf zu achten, dass alle Aspekte in dem Schreiben berücksichtigt werden:

• Bauleistungen des Generalunternehmens sollten möglichst detailliert beschrieben werden; die einzelnen Gewerke brauchen nicht erwähnt werden.
• Kostenaufstellung: Für jede Leistung sollte eine Kostenaufstellung vorliegen. Ebenfalls wichtig ist der Zahlungsplan, in dem die verschiedenen Summen sowie deren Zahlungsfrist festgehalten wurden.
• Baubeschreibung: Der Auftraggeber hat laut Bauvertragsrecht Recht auf eine ausführliche Baubeschreibung. Ohne die Unterlagen zu Konstruktion, Technik und Ausbau haftet der Generalunternehmer.
• Fertigstellungstermin: Der Vertrag beinhaltet den verbindlich festgelegten Fertigstellungstermin. Bei Nichteinhaltung ist in der Regel eine Vertragsstrafe vermerkt.
• Rechtliche Bedingungen: AGB, Garantieerklärungen und andere rechtliche Rahmenbedingungen sollten dem Generalunternehmervertrag beiliegen.

Aufgaben: Was macht ein Generalunternehmer?

Zu den Aufgabenbereichen des Generalunternehmers gehört in erster Linie die Koordination der Leistungen aller am Vorhaben Beteiligten. Dazu zählt insbesondere die technische und zeitliche Koordination der von ihm beauftragen Subunternehmer. Das übergeordnete Ziel ist die schlüsselfertige Erstellung der vom Auftraggeber gewünschten (Bau-)Leistung. Häufig handelt es sich hierbei um Immobilien. Weiterhin steht der GU dem Auftraggeber in sämtlichen Fragen während der Bauausführung zur Seite. Da er der einzige Vertragspartner des AGs ist, trägt er die Gesamtverantwortung.

Verantwortung und Haftung
Der Generalunternehmer steht im Vertragsverhältnis zu all seinen von ihm eingesetzten Nachunternehmern. Dies betrifft auch und insbesondere Mängelansprüche gegenüber den Subunternehmen. Der GU haftet für das gesamte Auftragsvorhaben gegenüber dem Auftraggeber in vollem Umfang. Davon ausgenommen sind die Planung des Projekts selbst sowie die Bauplanung. Diese bleibt Aufgabe des Bauherrn, der dafür meist Dritte wie Fachplaner und Architekten engagiert.

Gewährleistungen bei Subunternehmen
Wie bereits erwähnt, sind Generalunternehmen für Nachunternehmen verantwortlich. Da der Auftraggeber einzig mit Generalunternehmern einen Vertrag eingeht, obliegt dem GU auch die Verantwortung, dass die Leistungen der beauftragten Unternehmen den Wünschen des AGs entsprechen sowie pünktlich zum vereinbarten Termin fertig sind. Gewährleistungsansprüche stellt der Bauherr selbst an den GU, dieser wendet sich damit an die Nachunternehmer.

Risiken des Generalunternehmers
Mit der hohen Verantwortung gehen aufgrund der vertraglichen Bindungen hohe Risiken für den Generalunternehmer einher. Dazu gehören das Terminrisiko, das Abnahmerisiko und das Kalkulationsrisiko. Auch eventuelle Mängelansprüche sind zu berücksichtigen. Kalkulationsrisiken bestehen insbesondere, wenn die Ausschreibung eines Auftrags nicht en détail erfolgt. Häufig wird nur mit Leistungsprogrammen gearbeitet. Bei langer Bauzeit können Preiserhöhungen stattfinden, die in keinem Verhältnis zu einem festgelegten Pauschalpreis stehen. Terminrisiken äußern sich insbesondere in Form von Vertragsstrafen, falls nicht alle beteiligten Subunternehmer ihre Arbeiten fristgerecht erledigen.

Abgrenzung und Unterschiede

In einer Erklärung zu Generalunternehmer ist eine begriffliche Abgrenzung von verwandten Bezeichnungen wichtig. Generalunternehmer unterscheiden sich etwa vom Totalunternehmer, vom Generalübernehmer, vom Bauträger und vom Teil-Generalunternehmer. Umgangssprachlich findet der Begriff Generalunternehmer gelegentlich auch Verwendung zur Beschreibung der Leistungen dieser anderen Unternehmerarten. Jedoch unterscheiden sich diese unter anderem im Umfang ihres Aufgabenbereichs.

Unterschied: Bauunternehmer & GU
Bauunternehmer sind im Hoch- und Tiefbau anzutreffen. Sie übernehmen sowohl Bauaufträge als auch Reparatur-, Wartungs- und Modernisierungsaufträge. Im Bausektor sind Betriebsleiter mit einer fachlichen Qualifikation wie einem Handwerksmeister oder einem Ingenieur in der entsprechenden Richtung einzustellen.

Totalunternehmer vs Generalunternehmer
Totalunternehmer übernehmen die Planung des Vorhabens. Daneben beauftragen sie Subunternehmen und vollbringen Eigenleistungen. Anders der Generalunternehmer, der einzig für die Koordination von Subunternehmen sowie die zu erbringende Eigenleistung verantwortlich ist. Die Planung obliegt in der Regel einem Dritten, etwa dem Kunden oder einem Architekten.

Generalübernehmer oder GU?
Ebenso wie der Totalunternehmer übernimmt auch der Generalübernehmer (GÜ) beziehungsweise Totalübernehmer die Planung des Projekts. Ihm obliegen sämtliche Koordinationsaufgaben, während er jedoch keine Eigenleistung erbringt. Als Totalübernehmer bietet er eine vollständige Organisation des Vorhabens. Im Gegensatz zum GU hat er kein eigenes Unternehmen für den Bau und beschäftigt keine eigenen Arbeiter, sondern delegiert alle Leistungen an Subunternehmer.

Unterschied GU und Bauträger
Bauträger bieten praktische Komplettpakete an: Sie erwerben das Grundstück, planen und koordinieren den Bau. Beauftragt der Auftraggeber einen Bauträger, entfällt somit die Suche nach einen Bauprokelt. Bei seiner Arbeit kann der Bauträger ebenfalls Subunternehmer beschäftigen, welche die Arbeit für ihn erleichtern. Der GU kümmert sich lediglich um das Haus, die Suche nach einem geeigneten Grundstück gehört nicht zu seinen Aufgaben.

Teil-Generalunternehmer
Typischerweise betrauen Auftraggeber einen Generalunternehmer mit der gesamten Erfüllung eines Auftrages. Es ist jedoch möglich, dem Generalunternehmer lediglich mit Teilleistungen zu beauftragen. So lassen sich beispielsweise einzelne Gewerke via Einzelvergabe an verschiedene Teil-Generalunternehmer auslagern. Bei Bauaufträgen kann etwa ein Teil-Generalunternehmer mit der Baukonstruktion beauftragt werden, während ein anderer für die Technik der Gebäude zuständig ist.

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