Marktgerechte Mietzinskalkulation leicht gemacht
Sie möchten als Vermieter*in natürlich einen angemessenen Mietzins – auch Miete genannt – für Ihre Liegenschaft verlangen. Denn Ihre Immobilie hat ihren Wert und dieser sollte möglichst lang erhalten bleiben. Darum ist es wichtig, dass Sie den Mietzins nicht zu tief ansetzen. Sie möchten schliesslich nicht auf den Nebenkosten für die Wohnung sitzen bleiben. Wenn er zu hoch angesetzt wird, riskieren Sie allerdings auch, dass sich keine Mieter für Ihre Immobilie finden.
Fest steht: Ein Mietzins sollte immer fair sein.
Also: Welchen Mietzins können Sie in der Schweiz für eine Immobilie verlangen? Welchen Mietzins Sie verlangen können, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab, wie unter anderem der Grösse, Lage, Ausstattung, Art und dem Zustand Ihrer Wohnung, sowie dem aktuellen Referenzzins, Konsumentenpreis und der allgemeinen Kostensteigerung. Um einen angemessenen Mietzins festzulegen, sollten Sie ausserdem die Mietzinsen von vergleichbaren Wohnungen heranziehen. Fühlen Sie sich gerade etwas überfordert, weil dies zu viele Faktoren sind, die Sie für Ihren Mietzins berücksichtigen müssen? Und fragen Sie sich nun, wie Sie am besten vorgehen sollten? Im Folgenden erfahren Sie, wie Sie Ihren Mietzins ganz einfach mit einem Mietzinsrechner berechnen können und was Sie als Vermieter*in sonst noch in Bezug auf die rechtlichen Bedingungen des Mietzinses, der Mietzinserhöhung und das Mietzinsdepot wissen sollten.
Was beinhaltet der Mietzins?
Der Bruttomietzins beinhaltet den Nettomietzins (unter anderem abhängig vom Alter des Hauses) und die Nebenkosten (z.B. Wasser und Müllabfuhr) für Ihre Liegenschaft und wird normalerweise monatlich im Vorhinein an den Vermieter gezahlt.
Der Mietzins für eine Liegenschaft wird normalerweise durch drei Faktoren bestimmt:
- Konsumentenpreise
- Referenzzinssatz
- Allgemeine Kostensteigerungen
Die Konsumentenpreise werden monatlich angepasst. Informationen zum aktuellen Stand finden Sie im Landesindex für Konsumentenpreise. In der Schweiz ist der Mietzins einer Liegenschaft ausserdem mit dem sogenannten Referenzzinssatz (der durchschnittliche Hypothekarzinssatz) verbunden, der alle drei Monate festgelegt wird. Dieser Zinssatz ist abhängig von den Daten der Vorperiode und gilt für die gesamte Schweiz. Wenn Kostensteigerungen anfallen, darf der Mietzins von dem oder der Vermieter*in erhöht werden. Allerdings dürfen Sie als Vermieter*in dem oder der Mieter*in nicht alle Kosten, die bezüglich Ihrer Wohnung anfallen, berechnen. Es gibt rechtliche Bestimmungen, die bei der Berechnung der Miete eingehalten werden müssen.
So bestimmen Sie einen angemessenen Mietzins
- Wie gross ist meine Wohnung?
- Um welche Art von Wohnung handelt es sich?
- Um welche Art von Miete handelt es sich, die ich für meine Wohnung wählen möchte? (Warmmiete oder Kaltmiete)
- Wie gut oder beliebt ist die Lage, in der sich meine Wohnung befindet?
- Welche Ausstattung gibt es in meiner Wohnung? (vollständig möbliert, teilweise möbliert oder unmöbliert)
- In welchem Zustand befindet sich meine Wohnung? (von neu/frisch renoviert bis renovierungsbedürftig)
Um ein Bild davon zu bekommen, welchen Mietzins Sie für Ihre Wohnung verlangen können, sollten Sie herausfinden, welche Mietzinsen für andere vergleichbare Wohnungen im selben Ort oder in ähnlichen Orten verlangt werden. Sobald Sie einen ortsüblichen Quadratmeterpreis festgestellt haben, können Sie diesen mit der Wohnfläche Ihrer Immobilie multiplizieren und Ihren Mietzins berechnen.
Welche Mietzinsen sind in der Schweiz üblich?
In der Schweiz gibt es einen sogenannten Mietzinsspiegel, der ein Verzeichnis der Mietzinsen der einzelnen Kantone darstellt.
In den vergangenen 12 Monaten sind in der Schweiz die Mietzinsen um 4 Prozent angestiegen. Der Mietzins beträgt nun im Schnitt CHF 21,33 pro Quadratmeter (Stand: Oktober 2022, Quelle: ImmoMapper). Im Jahr 2020 waren die Mietzinsen in den Kantonen Zürich, Zug und Schwyz besonders hoch und in Jura, Neuenburg und Wallis eher niedrig (Quelle: Bundesamt für Statistik). Mehr Informationen zu den durchschnittlichen Mietpreisen in der Schweiz finden Sie auf der Internetseite des Bundesamtes für Statistik.
Ein Immobilienmakler für Vermietung kann Ihnen ebenfalls einen guten Einblick in die Mietzinsen Ihrer Ortschaft geben, wobei hier das Auftragsprinzip gilt. Derjenige, der den Makler beauftragt, muss die Kosten übernehmen. Gerne stehen wir Ihnen bei der marktgerechten Mietzinskalkulation zur Verfügung.
Richard A. Lüdi
THE RE/MAX Collection
LAGE A – First Class Immobilien
Geschäftsführer & Inhaber
eMBA, Real Estate Management
Immobilienbewertung & Immobilienvermarktung (HWZ, CAS ZHAW)
Betriebsökonom FH (BFH)
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