Wer in der Schweiz ein Eigenheim besitzt, profitiert zwar vom mietfreien Wohnen, muss dafür aber den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dabei handelt es sich um ein fiktives Einkommen, das auf der Höhe der Miete basiert, die man erzielen könnte, wenn man das Eigenheim vermieten würde.

Die Berechnung des Eigenmietwerts ist kantonal unterschiedlich geregelt. Das Bundesgericht schreibt vor, dass der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent der Marktmiete betragen muss. Die Kantone können diesen Wert aber auch höher ansetzen – oft wird er zwischen 60 und 70 Prozent der üblichen Miete in der Region festgelegt. Die genaue Berechnung ist für viele Hausbesitzer nicht transparent und kann als kompliziert empfunden werden.

Einfluss des Eigenmietwerts auf die Steuerbelastung

Der Eigenmietwert wird dem steuerbaren Einkommen angerechnet, erhöht also die Steuergrundlage. Im Gegenzug können Hypothekarzinsen sowie Unterhaltskosten vom Einkommen abgezogen werden. Bei hoher Hypothek und entsprechend hohen Zinszahlungen kann der Eigenmietwert durch diese Abzüge kompensiert werden, was steuerlich vorteilhaft ist.

Allerdings sind Eigenheimbesitzer benachteiligt, die ihre Hypothek bereits weitgehend abbezahlt oder stark amortisiert haben. Sie haben weniger Schuldzinsen abzuziehen und zahlen somit höhere Steuern. Ein Beispiel: Bei einem Eigenheim im Wert von einer Million Franken und einem Hypothekarzinssatz von zwei Prozent erhöht sich das steuerbare Einkommen durch den Eigenmietwert. Nach Abzug von Schuldzinsen und Unterhaltskosten bleibt das Einkommen um 3’200 Franken höher als ohne Eigenheim, was bei einem Grenzsteuersatz von 35 Prozent rund 1’100 Franken mehr Steuern bedeutet. Ist die Hypothek deutlich tiefer, kann die Steuerbelastung um mehrere Tausend Franken steigen.

Wann ist eine Reduktion des Eigenmietwerts möglich?

Der Eigenmietwert darf die ortsübliche Marktmiete nicht übersteigen. Viele Kantone setzen bewusst tiefere Obergrenzen an, häufig bei rund 70 Prozent der Marktmiete. Wenn der festgelegte Eigenmietwert zu hoch erscheint, gibt es zwei Möglichkeiten:

• In Kantonen mit selbst deklarierter Steuererklärung kann ein tieferer Eigenmietwert eingetragen werden, muss aber begründet sein.

• In Kantonen mit amtlich festgelegtem Eigenmietwert muss innerhalb der Einsprachefrist ein entsprechender Antrag eingereicht werden.

Hilfreich sind dabei Nachweise wie Marktanalysen oder neutrale Gutachten.

Zudem besteht in vielen Kantonen die Möglichkeit, bei sogenannter Unternutzung einen Abzug vom Eigenmietwert zu beantragen. Das gilt zum Beispiel, wenn Kinder ausgezogen sind oder nach dem Tod des Ehepartners nicht mehr das ganze Haus genutzt wird. In seltenen Fällen kann der Eigenmietwert auch reduziert werden, wenn zwischen diesem Wert und dem tatsächlichen Einkommen oder Vermögen ein erhebliches Missverhältnis besteht.

Wie können Eigenheimbesitzer die Steuerbelastung optimieren?

Mit gezielter Planung lassen sich die Auswirkungen des Eigenmietwerts zumindest teilweise abfedern:

• Eigentümer können jedes Jahr wählen, ob sie tatsächliche Unterhaltskosten oder einen Pauschalbetrag abziehen möchten.

• Es lohnt sich, grössere Renovationen oder energetische Sanierungen auf verschiedene Jahre zu verteilen, um die Steuerlast über mehrere Steuerperioden hinweg auszugleichen.

• Investitionen in nachhaltige Massnahmen wie Solaranlagen, bessere Wärmedämmung oder den Einbau einer Wärmepumpe können als Unterhaltskosten geltend gemacht werden. Nicht vollständig genutzte Energiesparabzüge lassen sich über maximal drei Jahre vortragen.

Ein weiterer Tipp betrifft die Hypothekenstrategie. Wer seine Hypothek direkt amortisiert, reduziert zwar die Schulden, gleichzeitig sinken aber die abziehbaren Schuldzinsen, was zu einem höheren steuerbaren Einkommen führt. Steuerlich attraktiver ist die indirekte Amortisation, zum Beispiel über Einzahlungen in die Säule 3a oder in die Pensionskasse. So bleibt die Hypothek bestehen, die Schuldzinsen können weiterhin voll abgezogen werden, und gleichzeitig profitieren Eigentümer von weiteren Steuerabzügen durch die Altersvorsorge.

Wird der Eigenmietwert in Zukunft abgeschafft?

Seit Jahren ist der Eigenmietwert politisch umstritten. Viele sehen darin eine Benachteiligung von Eigentümern, die keine Mietkosten verursachen, aber trotzdem ein fiktives Einkommen versteuern müssen. Im August 2021 sprach sich der Bundesrat für die Abschaffung des Eigenmietwerts auf selbstgenutztem Wohneigentum aus. Gleichzeitig sollen Steuerabzüge rund ums Eigenheim, insbesondere für Schuldzinsen und Unterhaltskosten, abgeschafft oder stark eingeschränkt werden.

Die konkrete Gesetzesvorlage liegt noch nicht vor. Es bleibt offen, ob sich eine politische Mehrheit und die Zustimmung der Bevölkerung in einer möglichen Volksabstimmung finden werden.

Bis dahin bleibt der Eigenmietwert Bestandteil der Steuererklärung – mit Chancen für clevere Optimierung, aber auch mit Risiken für eine höhere Steuerbelastung, besonders bei tiefem Zinsniveau oder geringer Verschuldung.